เพราะบางคนคิดว่าการทำอาชีพสุจริตช่องทางปกติทำให้รวยไม่ทันใจ
หลายธุรกิจจึงมีการซิกแซก ฉ้อโกง
หรือใช้ช่องโหว่หาประโยชน์ใส่ตัว/หากินกับคนที่ไม่รู้
เช่นกันกับ“ธุรกิจซื้อคอนโดฯ(มี)เงินทอน”
เป็นวิธีหนึ่งที่ทำกันเป็นล่ำเป็นสัน
และมูลเหตุของผู้ก่อเหตุร้ายที่ห้างเทอร์นินอล 21 โคราช วันที่ 8 ก.พ.63
ก็มีที่มาจากธุรกรรมสีเทาคล้ายๆกันนี้
เริ่มจาก“นายหน้า” ซึ่งส่วนใหญ่คือ ตัวแทนผู้หาสินเชื่อรายย่อยให้กับธนาคารนั่นเอง
นายหน้าจะหา“ลูกค้า”หรือผู้กู้อาจเป็นคนที่ต้องการซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัย หรือคนที่ต้องการลงทุนคอนโดฯ หรือคนที่กำลังต้องการ(แค่)เงินทอนก็ได้
นายหน้าอาจมีแค่ลิสต์รายชื่อโครงการต่างๆนำมาเสนอ(โดยได้ตกลงเงื่อนไขบางอย่างกับโครงการแล้ว) หรือนายหน้าอาจเป็นผู้ที่ไปเหมาซื้อห้องชุดแบบยกล็อตราคาพิเศษจากโครงการแล้วเอามาขายต่ออีกทอดหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งหมดเป็นโครงการที่เสร็จแล้ว เพราะต้องทำเรื่องกู้เลย
กระบวนการกู้ตามปกติ แต่สิ่งที่ไม่เหมือนคือ ผู้กู้(ผู้ซื้อ)จะได้เงินทอนหรือเงินเหลือกลับมา เฉลี่ยขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 1 แสนบาทต่อ 1 สัญญากู้
เทคนิคที่ทำให้มีเงินเหลือหรือเงินทอน สำคัญอยู่ที่ “ราคา”ในตอนซื้อ
เช่น ซื้อในราคาต่ำกว่าราคาตลาดหรือเป็นราคาส่วนลด
แต่เวลายื่นกู้ยื่นตามราคาตลาด จึงทำให้เกิดส่วนต่าง
ระหว่างราคาขายกับวงเงินกู้ กลายเป็น “เงินทอน”กลับมาให้ผู้ซื้อนั่นเอง
เนื่องจากมีการทำงานร่วมกันทั้งนายหน้า-เจ้าหน้าที่สินเชื่อ-เจ้าของโครงการ ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมีการการันตีว่าได้เงินทอนแน่นอน(ถ้ากู้ผ่าน) เพราะเงินทอนสามารถกำหนดได้จาก “ราคาประเมินของธนาคาร”ว่าคอนโดฯ โครงการนี้ราคาประเมินของธนาคารหรือวงเงินที่จะให้กู้อยู่ที่เท่าไหร่ แล้วโครงการจะตั้งราคาขายเท่าไหร่ และจะมีเงินเหลือให้กับผู้ซื้อเท่าไหร่
โดยขั้นตอนการยื่นเอกสารต่างๆเพื่อขอกู้เงินจากธนาคาร รวมถึงการทำตัวเลขวงเงินกู้แล้วมีเงินเหลือ เป็นหน้าที่ของนายหน้าและเจ้าหน้าที่ฝ่ายสินเชื่อแบงก์ที่จะทำงาน ถ้าลูกค้าไม่มีประวัติค้างชำระติดอยู่ในเครดิตบูโร ส่วนใหญ่จะ”กู้ผ่านหมด” แหล่งข่าวในแวดวงเอเยนต์รายหนึ่งให้ข้อมูล
ทุกคน “ได้”
ซื้อคอนโดฯ มีเงินทอนทุกคนได้ผลประโยชน์หมด
เจ้าของโครงการได้ระบาย/ขายห้องชุดค้างสต็อกออกไปได้
เจ้าหน้าที่ธนาคารทำยอดสินเชื่อได้
ผู้ซื้อได้คอนโดฯและได้เงินก้อนติดมือมาชำระหนี้หรือใช้จ่าย
ส่วนนายหน้าก็ได้ค่าคอมฯ นายหน้าจะได้เยอะสุด
เพราะอาจทั้งค่าคอมฯทั้งจากการหาลูกค้าสินเชื่อให้ธนาคาร
และค่าคอมฯจากโครงการ รวมๆได้อาจได้สูงถึง 5-8%ของราคาซื้อขายเลยทีเดียว
หรือในกรณีที่เหมายกล็อตมาขายเอง ก็จะได้กำไรส่วนต่างจากราคาจากโครงการกับราคาที่มาขายต่อให้กับผู้ซื้อด้วย นอกจากนี้ก็ยังมีโอกาสได้ค่าดำเนินการจากผู้ซื้ออีกต่างหาก
ดูเหมือนจะเป็นธุรกิจที่ทุกคนแฮปปี้ แต่สำหรับคนซื้อ เรื่องราวไม่ได้จบแค่ได้เงินก้อนแล้วจบกัน เพราะภาระต่อจากนี้คือ หนี้ก้อนโตที่ต้องผ่อนอีกนับสิบๆปี
และยิ่งหากการซื้อขายไม่แฟร์ตามกระบวน เช่น ได้เงินทอนน้อยกว่าที่ตกลง คอนโดฯ/บ้านมีปัญหา...เป็นภาระที่คนซื้อต้องแบกคนเดียว!!
คิดให้ดี ก่อนถลำตัว บางคนอยากได้บ้านอยากได้คอนโดฯจริงๆ แต่บางคนแค่ต้องการเงินก้อนมาใช้หนี้มาใช้จ่าย แต่ทั้งหมดต้องคิดในรอบคอบ “รับความเสี่ยงได้มั๊ย พร้อมแค่ไหน? เช่น บางคนซื้อเพื่อหวังจะปล่อยเช่า และเอาค่าเช่ามาผ่อนธนาคาร ก็ต้องประเมินว่าจะเป็นไปได้มั๊ย ปล่อยเช่าได้มั๊ยในสถานการณ์แบบนี้
หรือถ้าซื้อเป็นที่อยู่อาศัยก็ต้องดูว่าย่านนั้นทำเลนั้นสภาพเป็นอย่างไรเหมาะอยู่อาศัยมั๊ย บ้าน/คอนโดฯ เสร็จเรียบร้อย มีน้ำ-ไฟพร้อมเข้าอยู่มั๊ย
หรือถ้าซื้อเพราะหวังได้เงินมาจ่่ายหนี้ก็ต้องชั่งน้ำหนักให้ดี เพราะหนี้บัตรเครดิตดอกเบี้ยสูงกว่าก็จริง แต่มูลหนี้อาจไม่มาก แต่หนี้คอนโดฯ ดอกเบี้ยถูก แต่วงเงินหนี้หลักล้านแถมผ่อนนานเป็นสิบๆปี
แต่เนื่องจาก ราคาขายครั้งที่สองเป็นราคาที่มีต้นทุนสูง(ราคาตลาดตามวงเงินกู้) ไม่มีส่วนลดก็เลยต้องงัดกลยุทธ์จูงใจ เช่น ให้ผ่อนค่างวดกับบริษัทไปพลางก่อน4-5 ปี หลังจากนั้นถึงยื่นกู้ธนาคาร หรือจะผ่อนค่างวดกับบริษัทไปจนครบสัญญาตั้งแต่ 5-20ปีก็มี,ซึ่งจะกลายเป็นความเสี่ยงมากมายให้กับผู้ซื้อมือสอง ธุรกรรมซื้อคอนโดฯ มีเงินทอนทำกันมาหลายปี กระทั่งเกิดกฎเหล็กเรื่องLTV จากแบงก์ชาติซึ่งทำให้การกู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ หลังที่ 2 ที่3 ต้องใช้เงินดาวน์มากขึ้น ธุรกิจจึงค่อยซาลง แต่เชื่อว่าผลพวงจากธุรกรรมสีเทานี้น่าจะยังมีส่งผลกระทบกับคนบางกลุ่มอยู่ในขณะนี้
ที่มา : คอลัมน์ Special Report นิตยสาร Home Buyers Guide ฉบับเดือนสิงหาคม 2562
ที่มา : Home Buyers Guide
วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 24 กุมภาพันธ์ 2563
แฉธุรกิจ “คอนโดฯ เงินทอน”
เป็นกระบวนการคล้ายการซื้อขายคอนโดฯทั่วไป(กู้ธนาคาร) แต่แทนที่จะมีแต่ ผู้ซื้อ- ผู้ขาย-ธนาคาร ธุรกรรมนี้จะมี “นายหน้า” เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยเริ่มจาก“นายหน้า” ซึ่งส่วนใหญ่คือ ตัวแทนผู้หาสินเชื่อรายย่อยให้กับธนาคารนั่นเอง
นายหน้าจะหา“ลูกค้า”หรือผู้กู้อาจเป็นคนที่ต้องการซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัย หรือคนที่ต้องการลงทุนคอนโดฯ หรือคนที่กำลังต้องการ(แค่)เงินทอนก็ได้
นายหน้าอาจมีแค่ลิสต์รายชื่อโครงการต่างๆนำมาเสนอ(โดยได้ตกลงเงื่อนไขบางอย่างกับโครงการแล้ว) หรือนายหน้าอาจเป็นผู้ที่ไปเหมาซื้อห้องชุดแบบยกล็อตราคาพิเศษจากโครงการแล้วเอามาขายต่ออีกทอดหนึ่งก็ได้ แต่ทั้งหมดเป็นโครงการที่เสร็จแล้ว เพราะต้องทำเรื่องกู้เลย
กระบวนการกู้ตามปกติ แต่สิ่งที่ไม่เหมือนคือ ผู้กู้(ผู้ซื้อ)จะได้เงินทอนหรือเงินเหลือกลับมา เฉลี่ยขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 1 แสนบาทต่อ 1 สัญญากู้
สูตร(ไม่)ลับ
ซื้อราคาส่วนลด กู้ราคาตลาด
เทคนิคที่ทำให้มีเงินเหลือหรือเงินทอน สำคัญอยู่ที่ “ราคา”ในตอนซื้อ
เช่น ซื้อในราคาต่ำกว่าราคาตลาดหรือเป็นราคาส่วนลด
แต่เวลายื่นกู้ยื่นตามราคาตลาด จึงทำให้เกิดส่วนต่าง
ระหว่างราคาขายกับวงเงินกู้ กลายเป็น “เงินทอน”กลับมาให้ผู้ซื้อนั่นเองเนื่องจากมีการทำงานร่วมกันทั้งนายหน้า-เจ้าหน้าที่สินเชื่อ-เจ้าของโครงการ ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมีการการันตีว่าได้เงินทอนแน่นอน(ถ้ากู้ผ่าน) เพราะเงินทอนสามารถกำหนดได้จาก “ราคาประเมินของธนาคาร”ว่าคอนโดฯ โครงการนี้ราคาประเมินของธนาคารหรือวงเงินที่จะให้กู้อยู่ที่เท่าไหร่ แล้วโครงการจะตั้งราคาขายเท่าไหร่ และจะมีเงินเหลือให้กับผู้ซื้อเท่าไหร่
โดยขั้นตอนการยื่นเอกสารต่างๆเพื่อขอกู้เงินจากธนาคาร รวมถึงการทำตัวเลขวงเงินกู้แล้วมีเงินเหลือ เป็นหน้าที่ของนายหน้าและเจ้าหน้าที่ฝ่ายสินเชื่อแบงก์ที่จะทำงาน ถ้าลูกค้าไม่มีประวัติค้างชำระติดอยู่ในเครดิตบูโร ส่วนใหญ่จะ”กู้ผ่านหมด” แหล่งข่าวในแวดวงเอเยนต์รายหนึ่งให้ข้อมูล
ทุกคน “ได้”
แต่ “นายหน้า” ได้เยอะสุด
ซื้อคอนโดฯ มีเงินทอนทุกคนได้ผลประโยชน์หมด
เจ้าของโครงการได้ระบาย/ขายห้องชุดค้างสต็อกออกไปได้
เจ้าหน้าที่ธนาคารทำยอดสินเชื่อได้
ผู้ซื้อได้คอนโดฯและได้เงินก้อนติดมือมาชำระหนี้หรือใช้จ่าย
ส่วนนายหน้าก็ได้ค่าคอมฯ นายหน้าจะได้เยอะสุด
เพราะอาจทั้งค่าคอมฯทั้งจากการหาลูกค้าสินเชื่อให้ธนาคาร
และค่าคอมฯจากโครงการ รวมๆได้อาจได้สูงถึง 5-8%ของราคาซื้อขายเลยทีเดียวหรือในกรณีที่เหมายกล็อตมาขายเอง ก็จะได้กำไรส่วนต่างจากราคาจากโครงการกับราคาที่มาขายต่อให้กับผู้ซื้อด้วย นอกจากนี้ก็ยังมีโอกาสได้ค่าดำเนินการจากผู้ซื้ออีกต่างหาก
ดูเหมือนจะเป็นธุรกิจที่ทุกคนแฮปปี้ แต่สำหรับคนซื้อ เรื่องราวไม่ได้จบแค่ได้เงินก้อนแล้วจบกัน เพราะภาระต่อจากนี้คือ หนี้ก้อนโตที่ต้องผ่อนอีกนับสิบๆปี
และยิ่งหากการซื้อขายไม่แฟร์ตามกระบวน เช่น ได้เงินทอนน้อยกว่าที่ตกลง คอนโดฯ/บ้านมีปัญหา...เป็นภาระที่คนซื้อต้องแบกคนเดียว!!
คิดให้ดี ก่อนถลำตัว บางคนอยากได้บ้านอยากได้คอนโดฯจริงๆ แต่บางคนแค่ต้องการเงินก้อนมาใช้หนี้มาใช้จ่าย แต่ทั้งหมดต้องคิดในรอบคอบ “รับความเสี่ยงได้มั๊ย พร้อมแค่ไหน? เช่น บางคนซื้อเพื่อหวังจะปล่อยเช่า และเอาค่าเช่ามาผ่อนธนาคาร ก็ต้องประเมินว่าจะเป็นไปได้มั๊ย ปล่อยเช่าได้มั๊ยในสถานการณ์แบบนี้
หรือถ้าซื้อเป็นที่อยู่อาศัยก็ต้องดูว่าย่านนั้นทำเลนั้นสภาพเป็นอย่างไรเหมาะอยู่อาศัยมั๊ย บ้าน/คอนโดฯ เสร็จเรียบร้อย มีน้ำ-ไฟพร้อมเข้าอยู่มั๊ย
หรือถ้าซื้อเพราะหวังได้เงินมาจ่่ายหนี้ก็ต้องชั่งน้ำหนักให้ดี เพราะหนี้บัตรเครดิตดอกเบี้ยสูงกว่าก็จริง แต่มูลหนี้อาจไม่มาก แต่หนี้คอนโดฯ ดอกเบี้ยถูก แต่วงเงินหนี้หลักล้านแถมผ่อนนานเป็นสิบๆปี
“นายหน้า” ฟันกำไรรอบสอง
คนซื้อได้คอนโดฯมาแล้วแต่ปล่อยเช่าไม่ได้ หรือบางคนต้องการแค่เงินส่วนต่างหรือเงินทอน ไม่อยากแบกภาระผ่อน เกิดเป็นธุรกิจอีกประเภทให้นายหน้าได้ทำกำไรอีกต่อหนึ่ง คือ บริหารคอนโดฯเงินทอน(หาคนมาซื้อเป็นมือที่สอง)แต่เนื่องจาก ราคาขายครั้งที่สองเป็นราคาที่มีต้นทุนสูง(ราคาตลาดตามวงเงินกู้) ไม่มีส่วนลดก็เลยต้องงัดกลยุทธ์จูงใจ เช่น ให้ผ่อนค่างวดกับบริษัทไปพลางก่อน4-5 ปี หลังจากนั้นถึงยื่นกู้ธนาคาร หรือจะผ่อนค่างวดกับบริษัทไปจนครบสัญญาตั้งแต่ 5-20ปีก็มี,ซึ่งจะกลายเป็นความเสี่ยงมากมายให้กับผู้ซื้อมือสอง ธุรกรรมซื้อคอนโดฯ มีเงินทอนทำกันมาหลายปี กระทั่งเกิดกฎเหล็กเรื่องLTV จากแบงก์ชาติซึ่งทำให้การกู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ หลังที่ 2 ที่3 ต้องใช้เงินดาวน์มากขึ้น ธุรกิจจึงค่อยซาลง แต่เชื่อว่าผลพวงจากธุรกรรมสีเทานี้น่าจะยังมีส่งผลกระทบกับคนบางกลุ่มอยู่ในขณะนี้
ที่มา : คอลัมน์ Special Report นิตยสาร Home Buyers Guide ฉบับเดือนสิงหาคม 2562
ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแส www.home.co.th/hometips/news
ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage
ที่มา : Home Buyers Guide
วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 24 กุมภาพันธ์ 2563
About thailand
Hi, My Name is Hafeez. I am a webdesigner, blogspot developer and UI designer. I am a certified Themeforest top contributor and popular at JavaScript engineers. We have a team of professinal programmers, developers work together and make unique blogger templates.
0 ความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น